용도지역과 지목

토지의 용도지역이란 행정적 계획제한이 걸려 있는 것을 말합니다.
즉 정부에서 그 토지를 A와 같은 용도로만 사용하라는 것으로
이것을 변경하는 것은 정부의 토지정책이 변경되거나
특별한 사유(다른 용도로 사용하는 것이 월등히 우월하다거나 하는 것)로
그와같은 용도가 잘못되었다는 것을 증명한 후 심의 등을 거쳐야
변경이 가능한 것 입니다.
따라서 도시지역은 도시지역의 토지가격이,
또 도시지역내의 각종 용도지역들은 그 용도에 타당한 토지가격이
형성되는 것 입니다. (관리지역 등도 같습니다.)

토지의 지목이란 현재 사용하는 용도에 따라 결정되는 것 입니다.
밭은 '전'으로, 논은 '답'으로, 주택지는 '대'로 산림은 '임야'로
등등 결정되는 것 입니다.
따라서 이것은 단지 어떤 용도로 사용되고 있는 가에 따라 결정됩니다.
또 용도를 바꿔 사용하고자 할 경우에는 변경하면 됩니다.
단, 특별한 경우(농지나 산림 등을 보호하고자 할 경우)에는 그 용도를
변경하여 사용하는 것을 제한하는 경우가 있으나 이것은 반듯이
법에 규정에 따라 규제하여야 하고, 그 특별한 법에도 꼭 용도를
변경할 수 밖에 없는 이유가 있을 시에는 일정한 절차를 거쳐
그 용도를 변경할 수 있는 규정이 있습니다.

다시 말씀드리면,
'용도지역'이란 정부에서 행정적 계획제한으로 모든 토지에 사용방법을
제한한 것으로 변경은 정부만 할 수 있다는 것이고,
'지목'이란 현재의 사용 상태를 분류하여 놓은 것으로
사용 상태를 변경할 때에는 변경할 수 있지만 특별한 사유가 있을 시에는
별도의 법률을 제정하여 그것을 규제할 수 있다는 것 입니다.

따라서 '용도지역'의 변경이 '지목'의 변경보다 어려우며
토지의 가격도 '용도지역'에 따라 결정된 가격이 '지목'에 따라 결정된
가격보다 더 오랜동안 효과을 지속한다고 할 수 있습니다.