시중금리와 부동산가격 변화

금리와 부동산 가격변동과는 매우 밀접한 관계가 있습니다.

 

 

금리인상 : 부동산 가격 하락

 

금리인하 : 부동산 가격 상승

 

라는 공식이 성립합니다.

 

아래에 전문가가 쓴 칼럼인데 참고가 되시길 바랍니다.

 

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최근 금리가 오르고 있다. 지난 2-3년간 내리기만 하던 금리가 조금이나마 오랐다는 점에서 향후 부동산시장에 변화가 오지 않을까, 궁금해 하는 이들이 많다.

금융 전문가들은 채권시장의 수급 상황에 따른 일시적인 반등이라고 진단하지만 금리 내림세가 멈췄다는 점에 의미를 두는 시각도 있다. 그동안 부동산시장의 호황 내지는 과열을 촉발한 주된 요인이 저금리와 풍부한 유동성이고 보면 금리 변화와 부동산값의 관계를 알아두는 것은 나름의 의미가 있다.

◇집값과 금리의 관계

집값과 금리의 연관성이 갈수록 밀접해지고 있다. 외환위기 이전에는 집값이 금리에 별 영향을 받지 않았다.1980년대 말과 1990년대 초 연 12-16%의 높은 금리에서도 아파트 값은 1988년부터 1990년까지 해마다 10-20%씩 올랐다. 금리와 집값이 별다른 관계가 없었다.

왜 그랬을까. 금리가 오르든 내리든 집을 살 사람이 많았기 때문이다. 집을 짓는 공급량에 비해 사려는 수요가 많아 금리가 집을 사는데 있어 절대적인 영향을 주지 않았다.

그러나 외환위기 이후에는 상황이 달라졌다. 둘 사이에는 반비례 관계가 만들어졌다. 1997년 말 우리나라가 IMF(국제통화기금) 관리체제로 접어든 뒤 3년 만기 회사채 금리는 20-30%까지 치솟았다. 폭등이었다. 이 정도의 금리라면 앞뒤 안보고 채권을 사야 한다. 채권은 구입 시점보다 금리가 떨어지면 큰 수익을 얻는다.

금리가 급등하자 집값은 폭락했다. 주식도 연일 하한가 행진이었다. 종합지수가 300선 밑으로 곤두박질했다. 서울과 수도권의 집값은 1998년 초부터 그해 5-6월까지 6개월간 무섭게 추락했다.

금리와 집값은 반대의 방향으로 가는 것이 속성이다. 주택은 더 뚜렷하다. 금리가 낮으면 주거비용이 줄어든다. 여유자금을 가진 이들은 시세 차익을 얻기 위한 투자 목적으로 부동산을 산다.

집이 한 채 있는 중산층은 이를 담보로 다시 다른 집이나 상가 등을 산다. 무주택자는 중도금 대출이나 은행 대출을 받아 내 집 마련을 한다. 한마디로 부동산을 살 수요가 여러 곳에서 생기는 것이다.

1998년 말 이후 회사채 금리는 한자리수로 떨어졌다. 부동산값은 반등했다. 금리는 이후 계속 내렸다. 결국 집값은 금리와 반비례 관계를 증명이라도 하듯이 무섭게 올랐다. 금리와 집값의 관계를 너무도 잘 아는 전문가들마저도 혀를 내두를 정도였다.

부동산 시장이 금리의 움직임에 민감해졌다는 것은 무엇을 말할까. 이는 부동산 시장의 참여자들이 금리의 속성을 알게 되었다는 것을 뜻한다. 돈의 이치를 아는 사람들이 늘었다는 의미다. 그러나 그 수요의 실체가 가수요일 때 금리가 조금이라도 오르면 시장은 다시 얼어붙는다. 가수요가 지배하는 시장은 뿌리가 약한 탓이다.

◇금리가 오르면

금리가 오르면 부동산값은 타격을 받을 수밖에 없다. 금리 인상의 정도가 클 경우 큰 폭으로 추락할 수도 있다. 특히 집이 과거처럼 아주 모자라지 않은 상황에서 금리가 대폭 오르면 부동산값은 치명타를 입게 된다.

부동산값의 하락은 여기서 멈추지 않는다. 주택담보대출 설정비율의 하락→금융기관의 대출금 회수 및 연장 기피→급매물 급증→가격 폭락→담보대출 설정비율의 추가 하락의 악순환이 이어진다.

일본은 부동산 버블이 붕괴되던 1990년대 초반 금융당국이 금리를 지나치게 올리면서 경기침체의 수렁에 빠져들었다. 그러나 우리의 경우 작은 금리 변동은 있을 수 있으나 저금리 기조 자체가 변하지는 않을 것 같다. 내수경기가 극도로 침체돼 있고, 부동산 담보 대출이 사상 최대를 기록하고 있는 상태에서 금리가 큰 폭으로 반등할 경우 경제에 미치는 영향이 너무 크기 때문이다.